Як інвестувати в нерухомість під час війни

Війна змінила правила гри і повернутися в минуле неможливо. Ринок нерухомості стрімко змінюється і саме повоєнний досвід інших країн розкриває неочікувані можливості. На які сигнали зважати, коли тренди мирного часу більше не діють? Як політичні рішення та міжнародна допомога створюють нові ринки?

Щоб не блукати в здогадках, варто звернутися до досвіду країн, які вже пройшли крізь вогонь війни та зіштовхнулися із складнощами повоєнної відбудови. Їхні історії – це не просто сухі факти, а концентрат уроків, перемог та помилок, що можуть стати для нас, українських інвесторів, тим самим компасом у штормі.

Як не крути – життя триватиме, але його умови будуть іншими. І нерухомість як одна з ключових галузей неминуче трансформується під впливом політичних рішень, міжнародної допомоги та інфраструктурної перебудови.

Інвестиційний вакуум як момент для входу: уроки Хорватії Перше питання, що стоїть перед кожним, хто має капітал в Україні: чи варто тут вкладати, коли війна здається нескінченною, а майбутнє – максимально туманне? Ротшильду приписують вислів: “Купуй, коли по вулицях тече кров, навіть якщо вона твоя власна”. Звучить цинічно, але історія Хорватії під час її війни за незалежність (1991-1995 роки) доводить, що в цій провокаційній тезі є своя сувора логіка.

Коли країна палала у вогні конфлікту, економіка лежала в руїнах, а більшість підприємців панічно виводили капітали або просто завмерли в очікуванні, саме тоді сформувався той самий інвестиційний вакуум. Активи коштували мінімум, ризики зашкалювали. Проте знайшлися ті, хто наважилися піти проти течії. І, як показує хорватський досвід, саме ці ранні пташки зірвали найбільший куш.

Офіційна статистика свідчить, що оптимальними роками для купівлі нерухомості в Хорватії були 1993-й та 1994-й – між першим та другим загостренням конфлікту. Тоді середня ціна квадратного метра в доларовому еквіваленті впала відповідно на 12% та 15% порівняно з 1992 роком. А у 1995-му, на тлі військових успіхів Хорватії та визволення територій, ціни стрибнули вгору на 35%. Ті, хто вклалися в активи на дні, не лише зберегли кошти, а й отримали можливість значно їх примножити.

Хорватія: динаміка середніх цін на житлові об’єкти, дол. за кв. м

Після війни ці гравці, вклавшись у відносно недорогий на той час ремонт, чудово капіталізувалися, зокрема, на хвилі туристичного буму, що охопив узбережжя Хорватії у другій половині 1990-х та на початку 2000-х років. Додатковим бонусом для власників приватних апартаментів став справжній податковий рай повоєнного відновлення: вони сплачували в середньому лише 2% від суми доходу.

Ці низькі податкові ставки актуальні й досі, тому, попри значне насичення ринку та зниження заповнюваності, власники не поспішають розпродавати свої активи.

Що це означає для українського інвестора?

• Оцінюйте “дно” ризиковано, але зважено. Період максимальної невизначеності може відкрити можливості для придбання активів за мінімальними цінами, але потребує глибокого аналізу потенціалу конкретного регіону чи об’єкта, а не лише сліпої віри в майбутнє зростання.
• Стежте за державними стимулами та локальними трендами. Як показує хорватський досвід з “податковим раєм” для власників апартаментів, держава може створювати специфічні сприятливі умови для окремих секторів чи територій, що є важливим сигналом для інвестора.
• Готуйтеся до довгої гри. Вкладення, зроблені під час війни, рідко приносять швидкий спекулятивний дохід; успіх часто приходить до тих, хто має стратегічне бачення і терпіння дочекатися повоєнної стабілізації.

Нові логістичні вузли як точки тяжіння: уроки Німеччини Припустимо, інвестор знайшов у собі сміливість розглядати вкладення в країну під час або відразу після війни. Наступне логічне питання: куди дивитися? Які фактори стають визначальними, коли звичні економічні моделі дають збій, а ринок нагадує складний пазл, де частина деталей втрачена, а інша – переплутана?

Досвід Німеччини, країни, що двічі за одне століття проходила через тотальне руйнування та кардинальну перебудову, дає кілька важливих підказок. Після Другої світової війна Німеччина була не просто зруйнована, а ще й розділена. Це створило два абсолютно різні ринки нерухомості зі своїми правилами гри.

Західна Німеччина (ФРН), опинившись у сфері впливу західних союзників та отримавши потужну фінансову ін’єкцію через План Маршалла (близько 1,4 млрд дол., переважно гранти на відновлення промисловості, інфраструктури та житлового будівництва), змогла доволі швидко запустити процеси відбудови.

Однак і там було непросто. Країна зіткнулася з колосальним дефіцитом житла: у 1949 році на 14,6 млн сімей припадало 9,4 млн осель. Відповіддю стала державна політика: були запроваджені контроль за розподілом житла та фіксована орендна плата, а з 1950 року стартувала масштабна програма будівництва соціального житла. За десять років збудували 3,3 млн одиниць, з них 2 млн – соціального.

Ключовими маркерами для інвесторів у цей період стали державна політика та інфраструктурні зміни. Поділ країни розрубав єдину транспортну систему. ФРН була змушена перебудовувати логістичні пріоритети. Східні напрямки втратили значення, натомість активно розвивалися транспортні коридори на південь та до північних портів (Бремен, Гамбург, Кіль). Розширення та модернізація ключових автобанів (A1, A3, A5, A7) забезпечили сполучення між промисловими центрами.

Міста на перетині цих артерій, як-от Гамбург, де порт забезпечував до 10% ВВП Західної Німеччини, переживали приплив робочої сили та зростання попиту на житло. Оренда двокімнатної квартири в Гамбурзі з 30-50 марок у 1950-х зросла до 120-180 марок у 1970-х, тобто в 4-4,5 разу попри будівництво 50 тис. соціальних квартир у 1960-х. Інвестори, що вчасно побачили ці зміни і зробили ставку на регіони, що опинилися у фокусі нових логістичних потоків, отримали переваги.

Німеччина: автобани як артерії для економіки та ринку нерухомості

Возз’єднання Німеччини у 1990 році знову перекроїло карту. Інтеграція інфраструктури східних земель, відновлення ролі Берліна як столиці, масштабне державне фінансування та податкові пільги для забудовників на сході, наприклад, прискорена амортизація до 50% інвестиційних витрат, створили нову хвилю можливостей та ризиків. На початку 1990-х траси, що вели до колишньої НДР (А2, А4, А9) і раніше занепадали, раптом стали перспективними. Об’єкти вздовж транспортних коридорів, що з’єднували схід та захід, отримали друге дихання.

Ще один важливий маркер – зміна настроїв та поведінки людей. Якщо після Другої світової відбувалася субурбанізація, а центри міст занепадали, то після об’єднання у великих містах Східної Німеччини спостерігалися інші процеси. Реконструйовані старі квартали поблизу центру перетворювалися на престижне житло, тоді як соціалістичні панельні райони втрачали заможних мешканців.

Що це означає для українського інвестора?

• Аналізуйте плани інфраструктурного відновлення. Ключовими орієнтирами для інвестицій часто стають державні та донорські плани з відбудови транспортних коридорів, енергетичних об’єктів та інших важливих систем, що можуть кардинально змінити привабливість цілих регіонів.
• Оцінюйте зміни економічної географії та спеціалізації регіонів. Поділ та об’єднання Німеччини переформатували промислові центри та логістичні потоки. Для України це означає необхідність аналізувати, як війна та майбутня інтеграція вплинуть на економічну роль різних областей та міст.
• Будьте готові до нерівномірного розвитку та зміни центрів тяжіння. Досвід Німеччини показує, що певні райони можуть несподівано отримати поштовх до розвитку, тоді як інші – тимчасово стагнувати. Важливо вчасно розпізнавати ці тенденції, а не покладатися на довоєнні уявлення.

Внутрішня міграція – чинник сталого попиту чи тимчасова “бульбашка”: уроки Сирії Інвестування в країну, що пережила або переживає війну, – це завжди ходіння по лезу ножа. З одного боку, є шанс “спіймати хвилю” на початку її зародження й отримати значний прибуток. З іншого – високий ризик вкластися в тимчасовий ринковий перегрів, роздутий спекулятивним попитом або короткостроковими демографічними зсувами. Ця хвиля може впасти так само швидко, як і здійнялася.

Досвід Сирії, де війна з 2011 року та зміна режиму у 2024 році спричинили кардинальні і непередбачувані зміни на ринку нерухомості, дає важливі уроки.

Після падіння режиму Асада у 2024 році сирійський ринок нерухомості продемонстрував дивовижні контрасти. В одних регіонах ціни стрімко пішли вгору, в інших – так само стрімко обвалилися. Місто Ідліб на півночі країни, яке за роки війни прийняло величезну кількість ВПО (до 350 тис. осіб), зіткнулося з шаленим дефіцитом житла. Спочатку деякі місцеві власники, побоюючись відпливу переселенців після стабілізації ситуації, поспішили продати нерухомість дешевше.

Однак сталося навпаки: переселенці вирішили залишитися, а потік біженців, що поверталися з-за кордону, зокрема з Туреччини, лише посилив тиск на ринок.

Як наслідок, ціни в Ідлібі продовжили зростати щомісяця. П’ятикімнатний будинок, проданий наприкінці 2024 року за 40 тис. дол., майже одразу був перепроданий за 48 тис. дол. Загалом за рік ціни зросли на 25% з прогнозами подальшого зростання до 40% і більше. Подібна тенденція спостерігалася і в інших великих містах – Дамаску та Алеппо, де люди прагнули безпеки та стабільності.

Водночас у сільській місцевості та прикордонних районах (наприклад, Атма, Дейр-Хасан, Салкін на півночі провінції Ідліб), які під час активних боїв слугували тимчасовим прихистком для ВПО, ситуація розвернулася дзеркально.

Щойно пряма загроза минула, люди почали повертатися до своїх рідних міст і попит на житло в цих “оазах безпеки” різко впав. Ціни на нерухомість там обвалилися на 70%. Один з переселенців, що збудував будинок у прикордонній зоні вартістю близько 9 тис. дол., не зміг продати його дорожче 5 тис. дол.

Це яскраво ілюструє, як тимчасові демографічні фактори можуть створювати короткостроковий феєрверк цін, що згасне так само швидко, як і вибухнув.

Сирія: динаміка цін на житлові об’єкти, 2024-2025 роки

Що це означає для українського інвестора?

• Відрізняйте стійкий попит від ситуативного. Зростання цін, викликане тимчасовим скупченням ВПО без довгострокових економічних перспектив для регіону, може виявитися короткостроковим. Шукайте фундаментальні драйвери попиту, такі як створення робочих місць та реальні плани розвитку.
• Звертайте увагу на безпеку житла в довгостроковій перспективі. Сирійський приклад з обвалом цін у тимчасових притулках після стабілізації показує, що попит зберігається там, де люди відчувають себе безпечно і мають намір залишитися надовго, а не лише перечекати небезпеку.
• Не покладайтеся наосліп на державні обіцянки відновлення. Бюджет виснаженої війною країни не завжди дозволяє реалізувати заявлені ініціативи. Надійніше вкладати туди, де є проєкти із залученням приватного капіталу або існують об’єктивні передумови для розвитку, а не лише плани.

У сухому залишку: інсайти для інвестора в повоєнну нерухомість Досвід Хорватії, Німеччини та Сирії показує: попри унікальність кожного конфлікту, існують спільні уроки для приватного інвестора. На чому ж базуватиметься успішна стратегія гравця на ринку української нерухомості?

1. Обґрунтований оптимізм та готовність до ризику в інвестиційному вакуумі. Хорватський кейс показує: періоди максимальної невизначеності, коли активи коштують мінімум, можуть бути найкращим часом для входу. Це потребує не сліпої віри, а тверезого аналізу потенціалу регіону, розуміння державних стимулів та готовності до довгої гри, адже швидких спекулятивних доходів очікувати не варто.

2. Фокус на фундаментальних драйверах: інфраструктура, економічна географія та державна політика. Досвід Німеччини свідчить: ключовими маяками для інвестицій стають державні рішення, плани відновлення інфраструктури (транспорт, енергетика) та зміни в економічній спеціалізації регіонів. Важливо аналізувати, куди спрямовують зусилля держава та міжнародні партнери.

3. Критичний аналіз попиту та розпізнавання тимчасових цінових аномалій. Інсайт із Сирії: важливо відрізняти стійкий попит від короткострокових сплесків, викликаних, наприклад, тимчасовим скупченням ВПО. Стійкий попит формується там, де є довгострокові економічні перспективи, безпека і реальні плани розвитку. Надійніше орієнтуватися на регіони, де є ознаки залучення приватного капіталу.

Інвестиції в нерухомість під час та після війни – це марафон, що вимагає терпіння, аналізу та стратегічного бачення. Однак саме такий підхід, підкріплений уроками історії, дозволить українським приватним інвесторам не лише зберегти, а й примножити капітал, сприяючи відбудові країни.