Як перезапустити ринкову іпотеку

Приклад ефективності нашого підходу – Стратегія з розвитку кредитування, завдяки якій кредитування зростає темпами понад 30% рік до року. Проте іпотечний сегмент досі критично залежить від державної підтримки. Чому склалася така ситуація і що має змінити нова Стратегія?

Досвід минулого Іпотечний бум в Україні на початку нульових обернувся крахом для низки банків та фінансовими проблемами для тисяч українських сімей. Причина – валютна іпотека. На перший погляд вона давала змогу купити житло в кредит на доступних умовах. Але в кінцевому підсумку через девальвацію гривні та обвал цін на ринку житла повернути валютні кредити було майже неможливо. Після реалістичного визнання якості цього портфеля рівень непрацюючих кредитів в ньому перевищив 80%.

У підсумку валютні кредити для населення були заборонені на законодавчому рівні, а для врегулювання чинних боргів банки узгодили спільний меморандум про їх реструктуризацію. Однак подальший розвиток іпотеки супроводжувався систематичними банкрутствами девелоперів. З останніх прикладів: тисячі інвесторів досі чекають свої квартири від банку “Аркада”, Анатолія Войцеховського та української державної будівельної корпорації “Укрбуд”.

Світлим проміжком став 2021 рік, коли завдяки низці регуляторних змін було надано іпотечних кредитів на майже 9 млрд грн. Однак велика війна перервала позитивний тренд. Зараз на ринку нерухомості склалися досить непогані умови для покупців, ураховуючи відношення цін купівлі до вартості оренди та доходів домогосподарств. Однак безпекові ризики та сумний досвід минулого пригнічують і кредитні апетити банків, і попит на кредити з боку населення.

Започаткована урядом у 2022 році програма “єОселя” виконує важливу соціальну функцію забезпечення житлом військових, педагогів та медиків. Але вона не може повною мірою задовольнити попит на житло.

Незадоволений попит Купівлі власного житла або поліпшення житлових умов потребують мільйони українських громадян. По-перше, ще до великої війни більш ніж 50% житла в Україні потребувало капітального ремонту (за оцінками Конфедерації будівельників України).

По-друге, за два роки повномасштабної війни, за оцінками Київської школи економіки, в Україні було пошкоджено або зруйновано 236 тис. житлових будівель, або понад 10% житлового фонду. І ця цифра через постійні ракетно-дронові атаки РФ зростає.

Російська агресія змусила майже 7 мільйонів українців, за оцінками ООН, шукати прихистку в інших країнах. Ще 4,5 мільйона, за даними Мінсоцполітики, стали внутрішніми переселенцями.

Житло – це базова потреба для кожної людини. Тож питання розвитку іпотеки – один із найважливіших елементів підтримки громадян, постраждалих через війну та потенційний драйвер відновлення економіки. Це крок до розв’язання демографічної кризи та повернення мільйонів українців з-за кордону.

Шлях до відновлення Перезапуск ринкового кредитування потребує низки інфраструктурних змін. На реалізацію таких змін і спрямована Стратегія з розвитку іпотечного кредитування. Які її ключові цілі?

Ціль 1. Зниження рівня ризиків за допомогою впровадження масового продукту страхування від воєнних ризиків, аби іпотека стала привабливішою для банків та доступнішою для позичальників. Розроблений НБУ разом з експертами Світового банку та ЄБРР й погоджений з МВФ законопроєкт очікує на розгляд в парламенті. Очікуваний ефект – пожвавлення попиту на ринкову іпотеку та коригування банками ставок за кредитами з огляду на зниження ризик-складової.

Окремий трек у межах цілі зниження ризиків – удосконалення законодавства щодо регулювання будівництва житлової нерухомості для протидії потенційним недобудовам та підвищення прозорості цього ринку. Стратегія передбачає заходи для поліпшення контрольованості фінансування будівництва та механізм заміни забудовника у випадку невиконання ним зобов’язань.

Ціль 2. Доступне і зрозуміле кредитування. В її межах передбачені заходи з удосконалення державної підтримки та розроблення стратегії для оператора програми “єОселя” ПрАТ “Укрфінжитло”, а також імплементація в українське законодавство норм так званої Іпотечної директиви ЄС (2014/17/ЄС). Вона передбачає розкриття інформації для розуміння іпотечних продуктів громадянами та належного захисту їх прав.

Ціль 3. Захист прав кредиторів передбачає оновлення процедур урегулювання проблемної заборгованості відповідно до стандартів ЄС. Йдеться про зміни до законодавства щодо забезпечення ефективного задоволення вимог кредиторів за рахунок іпотеки, регулювання бюро кредитних історій та упровадження облігацій з покриттям і сек’юритизації. Також у переліку заходів – ревізія встановлених мораторіїв з їх подальшим переглядом або скасуванням.

Реалізацію Стратегії покладено на Національний банк, уряд і Національну комісію з цінних паперів та фондового ринку. Звісно ж, за прийняття відповідних законів відповідатиме Верховна Рада.

Очікуваний результат Ми оцінюємо поточний кредитний потенціал банківської системи на рівні близько 1 трлн грн. Далі з огляду на існуючий попит та природу кредитування портфель буде досить динамічно зростати. Але для цього потрібні певні передумови, на створення яких і спрямована Стратегія. За кожним із запропонованих кроків є чітка логіка:

· без зниження ризиків кредити не стануть доступними, адже ці ризики одночасно впливають на попит і на ціноутворення банківських кредитів;

· без розбудови прозорого ринку нерухомості потенційний іпотечний бум знову з часом обернеться черговою кризою та банкрутствами забудовників;

· без фокусування державної підтримки ринкові програми й далі не зможуть конкурувати з державною, а державна остаточно “забуксуєˮ через брак фінансування;

· розкриття інформації має на меті підвищити рівень обізнаності громадян щодо їх прав та обов’язків за договорами іпотеки та уникненню непорозумінь між банками і позичальниками;

· все це не матиме сенсу без адекватного захисту прав кредиторів, адже насамперед це захист вкладників, які довірили свої кошти банкам.

Успішна реалізація Стратегії має крок за кроком зблизити покупців і продавців, кредиторів і позичальників. Показати ринку правильний вектор зростання. І вирішити житлову проблему мільйонів українців, адже історія доводить операційну та фінансову спроможність наших банків.