Чиє місто?

Нині всі суттєві повноваження міст у питаннях містобудівної політики зведені до визначення функції, щільності й поверховості забудови. Цього замало. Матеріали, форма дахів, силует забудови, благоустрій і навіть кольори. Це теж впливає на міське середовище і громада повинна на це впливати на демократичних засадах.

Уявіть, що на умовному Подолі маємо правило: фасади всіх будівель повинні мати висоту до девʼяти метрів, у глибині допускаються споруди до 16 метрів. У плані просторового розвитку прописуємо правило, що всі вікна в ареалі мають бути прямокутні і близькі до пропорцій історичної забудови.

Чому зараз громада Києва не може заборонити суцільні скляні будівлі з дзеркальними фасадами в історичному центрі власного міста? Якби вона мала такі повноваження, то їй було б значно легше захищати історичну спадщину.

Коли є центральний орган, який одноосібно щось дозволяє чи забороняє, то зʼявляються корупційні ризики. Комусь дозволили чотири поверхи, комусь – ні. Щоб такого не було, усі правила мають бути у відкритому доступі й обовʼязково розроблені на все місто, на кожну зону, можливо, навіть на кожну ділянку.

У містобудівній документації мають бути вказані всі вимоги до будівництва. Усе у відкритому доступі. Ці документи можна змінювати раз на пʼять років, коли обирають нового міського голову з його програмою.

Уже під час передвиборчої кампанії кожен кандидат представляє чітку задокументовану стратегію як свою передвиборчу програму. Люди, голосуючи, обирають те, що їм подобається більше, а не хто їм подобається більше.

Це прямий вплив на розвиток міста вже з початку передвиборчої кампанії. Програма переможця виборів лягає в основу стратегії розвитку міста, затверджується і не змінюється наступні пʼять років аж до наступних виборів.

Таким чином, через рік, три чи пʼять років люди можуть запитати у свого міського голови: “Ти приходив з програмою: а, б, в. Що з цього виконано? Ми бачимо, що в такій-то локації МУО передбачають шість поверхів, а в стратегії визначено не більше чотирьох. Ти порушив, знімаємо з посади”. Зрозуміло, хто винен.

Водночас якщо громада матиме надто жорсткі правила, забудовники не будуть працювати в цьому населеному пункті. Надходження до міського бюджету скоротяться, ціни на житло зростуть, а кількість робочих місць зменшиться.

Можливо, будувати два поверхи на Подолі не дуже вигідно. Тоді там ніхто не будуватиме і район збережеться до кращих часів або до рішення громади переглянути свої обмеження, за що, можливо, проголосує більшість мешканців.

Якщо попередній міський голова виступав за жорстке обмеження будівництва в місті, можливо, новий кандидат скаже: “Попередник з вами затвердив стратегію, що ми маємо обмежити будівництво. Тепер у Києві ніхто не будує, девелопери переключилися на Вінницю та Львів. Через це ми втратили суттєві надходження до бюджету, ціни на житло сягнули небес, кількість робочих місць скоротилася, молодь тікає з міста. Пропоную змінити ці обмеження і дозволити а, б, в”.

Якщо громада згодна, це голосується, погоджується і публікується на сайті міської ради. Кожен може зайти і перевірити. У наступні пʼять років місто видає землю та МУО згідно з новими правилами, за які свідомо проголосувала громада.

Візьмімо, наприклад, одвічний конфлікт прибічників збереження історичної забудови і футуристів-прихильників стрімкого розвитку “міста майбутнього”.

Можливо, якась частина містян не поділяє тремтливого ставлення до архітектурної спадщини і хоче бачити в Києві Дубай. Тоді можна проголосувати за “дубайську” концепцію, якщо її представляє хтось з кандидатів. Якщо ж прихильників Дубаю десять, а свідомих захисників спадщини мільйон, позиція останніх буде визначальною. Може бути і навпаки, та головне, що це рішення ухвалює громада.

МУО можуть видаватися автоматично відповідно до затвердженої містобудівної документації. У кожній зоні є регламентовані функція, поверховість, щільність, матеріал фасаду, абрис – усе, що забажала громада, аж до форми вікон. Це написано в програмі міського голови та стратегії розвитку населеного пункту. Будь-який інвестор, забудовник, архітектор може з цим заздалегідь ознайомитися.

Головне – громаді теж легко все перевірити і проконтролювати. На цій ділянці обіцяли чотири поверхи, а дозвіл видали на шість. Хто видав? Структура міського голови. Зрозуміло, з кого питати і хто за це має відповісти.

Відповідальність виборної влади в містобудуванні – формування й виконання стратегії розвитку міст. Відповідальність громади – обрання найкращої стратегії шляхом демократичного голосування. Аби громада могла голосувати за такі рішення, а кандидати могли їх не голослівно пропонувати, конче необхідні повноваження “на місцях”, крім передбачених чинним законодавством трьох параметрів (функція, щільність і поверховість забудови на ділянці).

Зараз ми будуємо згідно із загальнонаціональними нормами і законодавством. Грубо кажучи – розбудовуємо міста за єдиним національним “стандартом”. Чи всіх це влаштовує? Гадаю, не дуже. Кожна громада могла б мати право визначати, які саме норми можна робити жорсткішими в межах своїх територій (обмежувати щільність забудови, збільшувати нормативний мінімум озеленення).

Це створить здорову якісну конкуренцію між громадами. Наприклад, умовні Нью-Васюки скажуть: “Шановні девелопери, на Подолі дозволяють будувати два поверхи, а ми дозволяємо 30. Пів години до Києва, приїжджайте, будуйте, а ми ще й залізницю до Києва з місцевого бюджету профінансуємо”.

Через кілька років девелопери побачать, що на Подолі вони будували менше, але продавали значно дорожче завдяки гуманному й комфортному міському простору. Забудовники почнуть повертатися в Київ, а громада Васюків усвідомить хибність своєї стратегії і обере голову із збалансованим підходом до розвитку міста.